Positive Russia
Вход  Регистрация

 Агентство Позитивных Новостей
 Новости для тех, кому надоел депрессивный поток информации в СМИ
Понедельник, 24.04.2017
6:32 (Москва)
 
   Бизнес
 


Россия завершила год ударными инвестициями в недвижимость

По итогам 2012 года общий объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость достигнет планки в 8,7 млрд долларов. Это рекордный показатель. Не устоял и прошлогодний рекорд по размеру сделки

05.01.2013
Татьяна Соколова

Девелоперы, похоже, переняли традиции строителей — самые большие объемы инвестиций в российскую коммерческую недвижимость пришлись на конец года. В четвертом квартале сумма инвестиций составит более 4,1 млрд долларов — фактически большая половина из 8,7 млрд долларов, и это без учета еще не закрытых сделок. В декабре все ждали закрытия крупнейшей сделки года — на 1,9 млрд долларов.

«Активность инвесторов на российском рынке в четвертом квартале позволяет повысить прогнозируемый годовой объем инвестиций с 6,5 млрд долларов до 8,7 млрд. В результате объем вложений за 2012 год может не только достигнуть рекордного уровня 2011 года, но и превзойти его. Напомним, по данным Jones Lang LaSalle, в 2011 году объем вложений в недвижимость составил 8,5 млрд долларов, в 2010 — 4,9 млрд долларов», — поделились данными аналитики компании Jones Lang LaSalle.

- В Москве за минувший год было построено 650 тысяч кв. метров новых офисных площадей, а арендовано и куплено в три раза больше — 2 млн кв. метров качественных офисов, отмечают аналитики комании Cushman & Wakefield.
- В складском сегменте строительство было более бурным — 720 тысяч кв. метров новых площадей, сделки были менее активными — около 1 млн кв. метров.
- Было открыто 8 торговых объектов общей арендуемой площадью 163,4 тысячи кв. метров, среди которых были как классические торговые центры, так и торговые галереи в составе МФК. При этом ни одного крупного торгового центра суперрегионального формата не было. По сравнению с вводом торговых площадей в 2011 году, в минувшем году этот показатель ниже на 30%, отмечают аналитики Welhome.
Отметим, что эти данные явно не учитывают сделки и инвестиции в объекты в регионах и в Московской области.

Крупные инвестиции

Эксперты констатируют, что крупнейшие сделки по-прежнему сосредоточены в столицах. В прошлом году рекордной сделкой коммерческого рынка являлась покупка фондом Morgan Stanley ТЦ «Галерея» в Санкт-Петербурге за 1,1 млрд долларов. Теперь фонд перенес активность в Москву и повысил ставки.

BFM.ru составил десятку крупнейших инвестиционных сделок в коммерческой недвижимости России и выяснил у экспертов рынка, чем им запомнился этот год и чего следует ждать в 2013 году.

Топ-10 крупнейших сделок

Первое место — ТЦ «Метрополис». Эта сделка, в которой фигурировали суммы инвестиций от 1,1 до 1,9 млрд долларов, должна была закрыться в декабре. Основной претендент на покупку — фонд Morgan Stanley Real Estate, продавец — Capital Partners. Сделка могла быть структурирована несколькими способами, поскольку объектов в ней было несколько: уже построенный и функционирующий ТЦ «Метрополис», а также соседний участок, где уже ведется строительство второй очереди центра. Площадь ТЦ «Метрополис» — 200 тысяч кв. метров, три башни офисов рядом — 120 тысяч кв. метров.

Надо отметить, что сделка по продаже действующего торгового центра «Метрополис» была включена в годовой прогноз Jones Lang LaSalle по объему инвестиций в российскую коммерческую недвижимость, хотя в 20-х числах декабря подтверждения по ее закрытию еще не было.

«Если сделка с ТЦ «Метрополис» (с учетом форвардной части) состоится, она станет крупнейшей в истории российского рынка коммерческой недвижимости», — говорит партнер Praedium Investment Capital Светлана Кара.

Второе место — бизнес-центр «Белая площадь». В красивую дату — 12.12.2012 — было объявлено, что договоренность по продаже «Белой площади» достигнута между продавцами — американской AIG/Lincoln и «ВТБ Капитал» (владеют 53% и 47% БЦ соответственно) и покупателем — инвестиционной компанией «O1 Properties» Бориса Минца. Сумма сделки составляет 1 млрд долларов, площадь объекта — 74 тысячи кв. метров. Арендаторами являются Microsoft, PricewaterhouseCoopers, McKinsey и Deloitte & Touche.

Третье место — активы УК «Уникор». Сумма сделки — 982,5 млн долларов. Борис Иванишвили продал группе БИН портфель активов УК «Уникор» (строящийся в Хамовниках ЖК «Садовые кварталы» (более 460 тысячи кв. метров), бизнес центр «Саммит» (59 тысяч кв. метров) и гостиница «Интерконтиненталь» (18,3 тысячи кв. метров»).

Четвертое место — ТРЦ «Золотой Вавилон». Группа Immofinanz, владеющая 50% ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино», выкупила у «Патеро Эстейт» оставшуюся половину акций центра за 700 млн долларов. Арендуемая площадь центра — 170 тысяч кв. метров.

Пятое место — бизнес центр «Дукат Плейс III». Компания O1 Properties приобрела у фирмы Hines бизнес-центр класса «А» «Дукат Плейс III» за 370 миллионов долларов. Центр, построенный в 2007 году, знаменит тем, что это первый в России коммерческий объект, получившим международный экологический сертификат BREEAM. Его площадь — 33 тысячи кв. метров.

Шестое место — БЦ «Серебряный город». Покупатель тот же, что и в сделке на пятом месте — O1 Properties, продавец — компания EvanRendals, сумма сделки — 333 млн долларов. БЦ «Серебряный город» площадью в 41,66 тысячи кв. метров расположен на Серебрянической набережной. По данным специалистов компании Cushman & Wakefield, центр заполнен арендаторами на 100%, средний срок договоров аренды составляет 5 лет, ставка — в среднем 700 евро за кв. метр в год.

На седьмом месте — гостиница «Метрополь». Знаменитая гостиница была продана московскими властями за рекордную сумму в 272 млн долларов (в рублях — 8,874 млрд). Торга за нее, можно сказать, и не было. Покупателем стала компания-арендатор «Охотный ряд Делюкс», подконтрольная Александру Клячину (Azimut Hotels).

Восьмое место — покупка половины площадей в «Башне 2000». Сумма сделки за 15 тысяч кв. метров в «Башне 2000», которая расположена в деловом центре «Москва-Сити», составила 190,50 млн долларов. Покупатель — основатель «Стройгазконсалтинга» Зияд Манасир. Продавцом выступила сеть магазинов «Седьмой континент» Александра Занадворова.

Девятое место — гостиница Radisson Slavyanskaya. Гостиница с участком была куплена на аукционе у правительства Москвы за 5,27 млрд рублей (170 млн долларов) без торга. Новым владельцеми стала структура «Отель-Инвест», принадлежащая предпринимателям Зараху Илиеву и Году Нисанову. Бизнесмены также владеют гостиницей «Украина» и торговым центром «Европейский».

Надо отметить, что новые владельцы сразу заявили о планах реконструировать гостиницу — по периметру здания планируется построить парковку, а во внутреннем дворе может появиться еще одно строение. По итогам 2011 года Зарах Илиев и Год Нисанов возглавили рейтинг российских бизнесменов по версии Forbes, получивших наибольший доход в 780 млн долларов от сдачи в аренду коммерческой недвижимости.

Эксперты компании Praedium Investment Capital оценили доход московского правительства от продажи гостиничных активов в сумму 427 млн долларов. Напомним, кроме гостиниц, вошедших в рейтинг, были проданы активы города в «Ленинградской» и «Будапеште».

Десятое место — ТРЦ «Времена года». 40% ТРЦ, расположенного на Кутузовском проспекте, были проданы компанией Volksbank Real Estate фонду Romanov Property Holdings Fund за 150 млн долларов. Площадь центра — 65 тысяч кв. метров.

Для себя

Эксперты также сочли необходимым отметить рекордные сделки 2012 года по купле-продаже объекта коммерческой недвижимости неинвестиционного характера, что называется, «для себя».

Рекордной сделкой аренды на офисном рынке стала аренда ЕЭК ООН 23,8 тысячи кв. метров в БЦ Vivaldi Plaza.

Крупные сделки по покупке офисных площадей для себя — к примеру, Альфа-банк приобрел 23 тысячи кв. метров в бизнес-парке Nagatino i-land, «ГМК «Норильский никель» купил БЦ «Легион II» для размещения в нем собственного офиса.

Тенденции года

Более половины объема инвестиций пришлось на крупные сделки –- свыше 300 млн долларов. В 2011 году на такие транзакции пришлось 43% от общего объема. «Основным инвестиционным рынком по-прежнему является столица: доля Москвы превысит 95%, на Петербург приходится 2%. В прошлом году доля Петербурга была рекордно высока — 27%, что было достигнуто за счет крупных транзакций», — резюмировали аналитики Jones Lang LaSalle.

Чаще всего инвесторы предпочитали вложения в офисный и торговый сегменты рынка с примерно равными показателями. Согласно предварительным прогнозам, по итогам года на них придется 38,7% и 36% вложений соответственно (для сравнения: соотношение предыдущего года — примерно 40% к 40%).

В минувшем году немного увеличилась доля проектов в общем объеме инвестиций — 19,3% против 17,1% в предыдущем году. Однако наиболее высоким спросом по-прежнему пользуются готовые объекты (свыше 80% инвестиций).

В 2012 году увеличится доля российских инвесторов — до 67% против почти 59% годом ранее. Это не значит, что иностранных игроков на рынке становится меньше — интерес с их стороны по-прежнему высок. Российские инвесторы быстрее принимают решения и зачастую имеют более легкий доступ к финансированию, отметили аналитики Jones Lang LaSalle.

«На российском рынке коммерческой недвижимости появляется все больше сделок с объемами порядка 1 млрд долларов. Такие инвестиции, в первую очередь со стороны иностранных инвесторов, являются позитивными сигналами для остальных игроков», — считает Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE.

Эксперты отметили, что в этом году стал оживать рынок торговой недвижимости, было анонсировано много мега-проектов с площадью, превышающей 100 тысяч кв. метров. Сомнения в их реализации в следующем году имеются, но что-то все же будет сдано в срок.

«В Москве развиваются офисные районы вне центра города. В 2012 году было заявлено рекордное количество объектов на МКАД, хотя в течение 3-4 лет до этого девелоперы почти не проявляли интереса к таким удаленным площадкам. Продолжается формирование северо-западного (Ленинградского) направления как делового района. Нельзя не отметить и дальнейшее активное развитие ММДЦ «Москва-Сити», сейчас там уже построено почти полмиллиона кв. метров, завершается строительство транспортного терминала», — считает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank (Россия и СНГ) Никола Обайдин.

«Среди арендаторов активнее всего вели себя российские компании. Сохранился спрос на объекты класса «А», но следует отметить, что класс «В» был более популярным в 2012 году. Совершение крупных инвестиционных сделок — это хороший показатель развития рынка офисных помещений и перспектив в следующем году», — считает коммерческий директор компании KR Properties Анна Двуреченская.

«В целом ситуацию на инвестиционном рынке можно охарактеризовать достаточно высокой активностью инвесторов, ставшей заметной с самого начала года. Эта активность несколько сдерживается нехваткой доступного заемного финансирования, поэтому на рынке существенным преимуществом обладают игроки, имеющие крепкие партнерские отношения с крупными финансовыми институтами. В настоящее время стоимость заемного финансирования для премиальных активов оценивается в 3MUSLIBOR+6.9%, LTV — 70%, проектное финансирование доступно под 3MUSLIBOR+8.0-8.5, уровень LTC — 70-75%», — пояснила Светлана Кара, управляющий партнер Praedium Investment Capital.

Дмитрий Голев, руководитель департамента развития компании Welhome, отметил, что в этом году в регионах активнее других сегментов развивается качественная торговая недвижимость. Он считает, что наиболее перспективны для этого сегмента города Московской области, к примеру, Подольск, Раменское, Одинцово, Пушкино.

Вне Московской области наиболее инвестиционно привлекательными являются такие города, как Липецк, Владимир и Тверь. Экономическая ситуация в этих городах более благоприятная, чем в остальных городах ЦФО, а обеспеченность торговыми площадями относительно низкая, добавил эксперт.

Денис Соколов, партнер, руководитель отдела исследований и стратегического консалтинга Cushman & Wakefield, считает, что год на рынке коммерческой недвижимости России был вполне успешным, потому что наш рынок фундаментально изолирован от мирового. «Основными драйверами спроса на рынке является именно конъюнктура сырьевых рынков и, соответственно, торговый баланс страны. Поэтому политические и экономические проблемы Евросоюза малозаметны для нашего рынка. Другое дело — инвестиционный иностранный капитал. Напряженность на «домашних» рынках вынуждает инвесторов к более консервативному поведению. А Россия, предлагающая высокие доходы при высоких рисках, теряет привлекательность в такой обстановке», — пояснил он.

Источник: Bfm.ru
Добавлено на сайт: 07.01.2013 12:46


Комментарии читателей (0)

Оставлять отзывы могут только участники Сообщества читателей. Если Вы уже зарегистрировались, войдите в Сообщество читателей.

Чтобы стать участником Сообщества читателей, Вам необходимо зарегистрироваться.









Топ-5 новостей


Погода

GISMETEO: Погода по г. Москва


Рынки




Пробки

Пробки на Яндекс.Картах


Опрос

Как вы считаете, нужно ли в России общественное телевидение, действующее на основе гражданских сборов?

нет
да
скорее да
скорее нет
затрудняюсь ответить
в РФ уже есть общественное телевидение


© Povitive Russia 2011-2017 | Агентство Позитивных Новостей - только хорошие новости | О нас | Карта сайта |
24.04.2017 6:32 (Mосква)